Решение о выборе способа управления принимается общим собранием домовладельцев большинством голосов. Способ управления может быть изменен в любое время по решению домовладельцев.
Управление кондоминиумом может осуществляться путем:
- создания домовладельцами на общем собрании товарищества собственников жилья - некоммерческой организации, объединения домовладельцев-собственников помещений дома для совместного управления и обеспечения эксплуатации кондоминиума. В ст.1 федерального закона от 15.06.1996г. №72-ФЗ ТСЖ определено как некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и, в установленных законодательством пределах, распоряжения общим имуществом;
- передачи домовладельцами функций по управлению кондоминиумом дирекции единого заказчика (ДЕЗ).
Какой же из указанных способов управления лучше?
1) Размер оплаты технического обслуживания и жилищно-коммунальных услуг в домах, управляемых ДЕЗ, устанавливается в соответствии с нормативными актами города Москвы. На ТСЖ также распространяется норма об оплате жилищных услуг в соответствии с постановлениями Правительства Москвы. Все льготы, предусмотренные законодательством для отдельных категорий граждан, для ТСЖ сохраняются. Кроме того, помимо льгот, установленных законодательством, общим собранием может быть предусмотрено введение дополнительных льгот для отдельных категорий жителей.
В домах, управляемых ДЕЗ, оплата за жилищно-коммунальные услуги (вода, тепло) устанавливается исходя из установленных нормативов, а в ТСЖ, в случае внедрения специальных счетчиков (приборов учета), - по факту потребления. Существующая сейчас система оплаты с 1 кв.м. площади (или за одного проживающего) не стимулирует жильцов экономить тепло, воду и т.д. В наибольшей степени это выгодно монополистам - ресурсоснабжающим организациям, потому что жители платят им за ресурсы независимо от того - пользовались ли они ими, израсходовали ли положенную на них норму или нет. Как правило, такие нормы завышены и не соответствуют действительному потреблению.
В случае же, если квартира оснащена счетчиком, ситуация меняется кардинально. Во-первых, это стимулирует жильцов экономить ресурсы, а следовательно, и сохранять свои деньги. Во-вторых, жители постоянно и активно наблюдают за потреблением ресурсов и оплачивают только фактическое потребление, а не завышенные нормы, установленные поставщиками. Кроме того, возможно установление аналогичных приборов не на квартиру, а на дом, что уменьшит расходы домовладельцев на их установку.
ДЕЗ обслуживает большое количество домов и не заинтересован в установке таких приборов, а ТСЖ, управляющее одним или несколькими домами, напрямую заинтересовано в меньшей оплате жилищно-коммунальных услуг.
А как же дополнительные расходы жильцов? Да, в данном случае такие расходы будут, но после установки приборов учета каждый месяц будет наблюдаться явная экономия, которая в скором времени окупит все расходы.
2) ДЕЗ получает дотации из бюджета.
Распоряжением Премьера Правительства Москвы от 21.04.1999г. №348-РП утвержден "Порядок и нормативы финансирования из бюджета города Москвы расходов на возмещение убытков от эксплуатации жилищного фонда, находящегося в управлении товариществ собственников жилья". Согласно указанному распоряжению, ТСЖ получает из бюджета города финансирование за квартиры, находящиеся в городской собственности (в которых проживают наниматели), и за собственников, имеющих единственное жилое помещение. Данное финансирование позволяет ТСЖ устанавливать для жителей оплату жилищных услуг по ставкам, установленным нормативными правовыми актами города Москвы. Для получения дотаций товариществу необходимо представить в ДЕЗ (в случае, если в доме имеется городская собственность) или в ГУП "Мосжилкооперация" (если в доме все квартиры находятся в частной собственности) расчет убытков от эксплуатации жилищного фонда (приложение 1 к упомянутым "Порядку и нормативам:") для согласования.
3) ДЕЗ имеет средства для проведения капитального ремонта жилищного фонда.
Постановлением Правительства Москвы от 24.12.2002г. №1058-ПП префектурам административных округов поручено обеспечить приоритетный порядок включения домов, в которых созданы ТСЖ, в перечень домов на проведение капитального ремонта и работ по Программе "Мой двор, мой подъезд". Капитального ремонта от ДЕЗ можно дожидаться достаточно долго, так как дирекция управляет большим количеством домов, многие из которых нуждаются в ремонте, а средства выделяются очень ограниченные. ТСЖ же вправе создавать собственные фонды, в том числе и для проведения капитального ремонта, что позволяет им проводить любые виды ремонта тогда, когда это посчитают сделать нужным домовладельцы, а не кто-то посторонний.
4) Ресурсоснабжающие организации заключают договора с ДЕЗ по жестко регламентированным ставкам и тарифам. Данная проблема очень важна, так как от ставок оплаты ресурсов во многом зависит плата жителей за жилищно-коммунальные услуги. Имелись многочисленные случаи злоупотреблений со стороны ресурсоснабжающих организаций в виде необоснованного завышения цен на предоставляемые им услуги в домах ТСЖ. ТСЖ оказались перед сложным выбором: либо поднимать оплату жителям, либо оставаться без жилищно-коммунальных услуг (что невозможно), так как в большинстве своем ресурсоснабжающие организации являются монополистами. Данная проблема настолько важна, что потребовалось ее решение на городском уровне.
На Координационном совете при Правительстве Москвы по развитию самоуправления в жилищной сфере от 03.07.2003г. (протокол №КС-06/03) префектам административных округов, главам управ районов, руководителям Комплексов Правительства Москвы, департаментов и комитетов, городских организаций было поручено усилить проведение разъяснительной работы с должностными лицами подведомственных подразделений и служб о необходимости оказания практической помощи объединениям граждан в жилищной сфере и создания равных условий для финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ, ЖСК, ЖК, частных компаний, предоставляющих услуги в жилищно-коммунальной сфере и дирекций единого заказчика, а также по совершенствованию договорных отношений в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг. Все органы исполнительной власти и организации городского подчинения обязаны оказывать содействие объединениям граждан в жилищной сфере в их работе по управлению жилыми домами и контролю за качеством предоставления жилищно-коммунальных услуг.
Отныне все ресурсоснабжающие организации предоставляют коммунальные услуги в домах ТСЖ по тем же ценам и тарифам, что и в ДЕЗ.
5) Оплата за жилищные услуги ДЕЗ проходят через единые информационно-расчетные центры (ЕИРЦ).
Казалось бы это очень серьезное преимущество ДЕЗ, ведь при оплате через ЕИРЦ у жителей имеются гарантии того, что всё в расчетах будет правильно и понятно. Кроме того, оплата через ЕИРЦ просто удобна. В ТСЖ же для обеспечения правильности начисления платежей необходимо нанимать бухгалтера, что влечет за собой дополнительные расходы.
Безусловно, когда в доме или в нескольких домах работает свой бухгалтер, для жителей это может стать существенным плюсом, так как не надо отстаивать огромные очереди для того, чтобы оплатить квитанции или получить необходимые разъяснения, но также несомненно, что это достаточно большие дополнительные расходы, которые ложатся целиком и полностью на плечи жителей. Такой вариант очень удобен для ТСЖ, созданного на базе нескольких домов или объединения ТСЖ. Для отдельного же дома, если он не очень большой по площади, расходы будут достаточно ощутимыми.
Однако данная проблема также решена на упомянутом выше Координационном совете от 03.07.2003 г. Органам исполнительной власти поручено обеспечить равные условия при взаимодействии с ЕИРЦ государственных и негосударственных управляющих организаций, включая ТСЖ, ЖСК, ЖК. Таким образом, ТСЖ вправе заключить с ЕИРЦ договор и оплата жилищно-коммунальных услуг будет перечисляться на счет ТСЖ или иной управляющей организации через расчетные центры.
Как видно из приведенного анализа, способ управления через создание ТСЖ ни в чем не уступает ДЕЗ. Более того, несмотря на все преимущества ДЕЗ, ни для кого не секрет, что обслуживание дирекцией жилых зданий и придомовых территорий нередко вызывает серьезные нарекания со стороны жителей. Это происходит не из-за того, что ДЕЗ халатно относится к выполнению своих обязанностей. Просто дирекция обслуживает большое количество домов и всю территорию района (как придомовые территории, так и иные), так что обеспечение высокого качества обслуживания возможно только при наличии большого штата работников, либо при хорошем техническом оснащении, а это, в свою очередь, возможно только при условии достаточного финансирования.
Вопрос финансирования важен для всех организаций, тем более, что речь идет не только о дотировании из бюджета, но и о получении с жителей оплаты за предоставленные услуги. В домах, обслуживаемых ДЕЗ, не все жители, случается, регулярно и в полном объеме оплачивают предоставляемые им услуги. Недополучение же средств, в свою очередь, влечет ухудшение качества обслуживания, так как не хватает денег на улучшение материально-технической базы.
В ТСЖ данную проблему решить немного проще. В доме ограниченное количество жителей, можно сказать - все на виду, возможно погашение долгов по договоренности (в случае каких-либо непредвиденных обстоятельств, вызвавших возникновение таких долгов), кроме того упрощается взимание долгов в судебном порядке.
Огромное значение имеет также то обстоятельство, что жители домов, все функции по управлению которых переданы ДЕЗ (без создания ТСЖ), не могут претендовать на нежилые помещения в своих домах, находящиеся в городской собственности. В случае создания ТСЖ, согласно закону города Москвы от 16.04.1997г. №8-28 "О правах товарищества собственников жилья по управлению и использованию объектов нежилого фонда в кондоминиуме", ТСЖ имеет право на льготную аренду нежилых помещений, находящихся в городской собственности. Протоколом Координационного совета от 03.07.2003 г. Департаменту имущества города Москвы, Департаменту экономической политики и развития города Москвы, Департаменту финансов города Москвы поручено обеспечить права домовладельцев на общее имущество и получение дополнительных доходов от арендной платы за использование нежилых помещений в кондоминиуме, являющихся собственностью города Москвы. Не следует забывать, что кроме нежилых помещений собственники имеют право и на земельный участок, которым, в случае создания ТСЖ, они будут вправе пользоваться по усмотрению самих домовладельцев (согласно решениям общего собрания).
Еще одно преимущество ТСЖ состоит в том, что товарищество вправе заниматься предпринимательской деятельностью, получать прибыль и направлять ее на улучшение качества обслуживания и эксплуатации дома и придомовой территории. Но следует учитывать, что ТСЖ - некоммерческая организация, для которой получение прибыли не является основной целью, поэтому полученная прибыль может распределяться только на нужды дома, но ни в коем случае не может идти домовладельцам. Денежные средства могут поступать от использования объектов общего имущества (в том числе и земельного участка), переданных товариществу нежилых помещений и от других разрешенных законом источников.